Không nằm ngoài xu hướng chung của nền kinh tế toàn cầu, ngành bất động sản cũng đang trong làn sóng chuyển đổi mạnh mẽ hướng tới phát triển bền vững. Áp lực chuyển đổi, đặc biệt là chuyển đổi xanh khiến các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp đang hợp sức để xây dựng và thúc đẩy các mô hình và sản phẩm bất động sản, khu đô thị xanh. Đây cũng là yếu tố tiên quyết cho các quyết định đầu tư khu đô thị, khu công nghiệp và các sản phẩm bất động sản ở thời điểm này
Bất động sản xanh, hay còn gọi là bất động sản bền vững hoặc thân thiện với môi trường là một khái niệm chung để nói về việc tạo lập và quản lý bất động sản theo cách thức bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng trong suốt vòng đời. Đó có thể là các hoạt động thiết kế, xây dựng mới các công trình hoặc cải tạo và quản lý hiệu quả các tòa nhà hiện có.
Trong rất nhiều các loại hình bất động sản xanh, khu đô thị xanh là một trong những trọng tâm khi nó gắn với hoạt động thường ngày của con người và có ảnh hưởng cao tới các vấn đề môi trường. Cốt lõi của việc hình thành các khu đô thị xanh nằm ở việc giảm thiểu tác động đến môi trường của công trình xây dựng đồng thời nâng cao sức khỏe và phúc lợi cho người sử dụng.
1. Khu đô thị xanh là xu hướng chuyển dịch bắt buộc
Theo Cơ quan Năng lượng Quốc tế (IEA), việc xây dựng và vận hành các tòa nhà, công trình bất động sản chiếm 30% tổng lượng năng lượng tiêu thụ toàn cầu và 26% lượng khí thải CO2 liên quan đến năng lượng hàng năm. Bằng cách áp dụng các thông lệ phát triển bền vững vào mọi khía cạnh, từ thiết kế tới xây dựng, vận hành tòa nhà, các sản phẩm bất động sản xanh có thể giảm thiểu tác động đến môi trường cũng như tiêu thụ năng lượng đáng kể.
Bên cạnh các quy định và chính sách bảo vệ môi trường ngày càng chặt chẽ, xu hướng bất động sản xanh nói chung hay khu đô thị xanh nói riêng còn được thúc đẩy bởi chính nhu cầu của người dân và nhà đầu tư. Kết quả khảo sát năm 2021 của Hiệp hội Quốc gia về Xây dựng nhà ở Mỹ (American National Association of Homebuilders) cho thấy hầu hết người mua nhà ưu tiên lựa chọn các bất động sản “xanh”. Người mua sẵn sàng trả mức giá cao hơn trung bình thị trường cho các căn hộ, tòa nhà có tính năng tiết kiệm năng lượng và đảm bảo sức khỏe thể chất cũng như tinh thần.
Theo dự báo, tới 2030, 60% dân số toàn cầu sẽ sống trong tại các khu đô thị và tạo ra áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, tài nguyên, đặc biệt là năng lượng. Trong bối cảnh đó, việc phát triển và hình thành các khu đô thị xanh dần trở nên phổ biến. Đúng như tên gọi, đây là mô hình khu dân cư được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt, tận dụng tối đa năng lượng tái tạo, hạn chế tác động xấu đến môi trường. Các yếu tố kiến trúc xanh như hệ thống thông gió, chiếu sáng tự nhiên, cây xanh trong khuôn viên…được ứng dụng rộng rãi. Từ lựa chọn vật liệu thi công cho đến áp dụng công nghệ sử dụng trong hệ sinh thái xanh nội khu, chú trọng hiệu quả năng lượng và bảo tồn tài nguyên.
So với các dự án bất động sản thông thường, khu đô thị xanh mang đến nhiều lợi ích như môi trường sống trong lành, tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường. Điều này góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đồng thời hướng tới một mô hình phát triển bền vững cho ngành bất động sản trong tương lai. Những yếu tố này không chỉ mang lại giá trị kinh tế cao hơn cho các chủ đầu tư bất động sản mà còn đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng. Do đó, khu đô thị xanh đang trở thành xu hướng tất yếu của ngành trong bối cảnh chuyển đổi mô hình phát triển bền vững.
2. Nhu cầu đô thị xanh từ góc nhìn của người dân
Bên cạnh sự thúc đẩy từ các yếu tố vĩ mô, thực tế cho thấy việc hình thành các khu đô thị xanh là một nhu cầu thực tiễn từ người sử dụng các công trình bất động sản. Người dân ngày nay không chỉ tìm kiếm một không gian sống thoáng đãng với công viên cây xanh, không gian sinh hoạt chung rộng rãi mà còn quan tâm đến việc ứng dụng các giải pháp xử lý nước thải và rác thải hiệu quả.
2.1. Môi trường sống xanh
Nhu cầu tự nhiên của con người là được chung sống và hòa mình với thiên nhiên. Khi mức độ đô thị hóa, bê tông hóa ngày càng cao thì con người lại càng có nhu cầu tìm về các môi trường thiên nhiên, trong lành và đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn về một môi trường sống hài hòa, bền vững cho chính mình và gia đình.
Theo khảo sát năm 2023 của Viện Nghiên cứu Phát triển Xã hội (ISDS), 87% người Việt Nam lo ngại về biến đổi khí hậu và 72% sẵn sàng thay đổi lối sống để bảo vệ môi trường. Các yếu tố xanh ngày càng trở nên tiên quyết và quan trọng trong các lĩnh vực căn bản của đời sống như thực phẩm, nhà ở… Trong đó, môi trường sống xanh về cơ bản xoay quanh hai yếu tố chính là Hệ thống cây xanh rộng lớn như công viên, vườn cây, thảm cỏ… và Hệ thống xử lý nước thải, rác thải hiện đại đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường.
Tuy nhiên, trong thực tế hiện này tại Việt Nam, cả hai yếu tố này còn đang tương đối hạn chế. Theo Báo cáo Môi trường Việt Nam do Bộ Tài nguyên & Môi trường công bố năm 2020, tỷ lệ cây xanh bình quân đầu người tại Việt Nam hiện nay chỉ đạt khoảng 0,8 m2/người, thấp hơn nhiều so với mức khuyến nghị của Liên Hợp Quốc là 10 m2/người. Đặc biệt, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là hai thành phố có tỷ lệ cây xanh thấp nhất, chỉ khoảng 0,5 m2/người. Hệ thống xử lý nước thải tại Việt Nam chưa đáp ứng được nhu cầu, dẫn đến tình trạng ô nhiễm nguồn nước ngày càng nghiêm trọng. Theo số liệu thống kê, hơn 60% nước thải sinh hoạt chưa được xử lý triệt để trước khi thải ra môi trường.
2.2. Công trình xanh
Trong bất động sản nói chung và các khu đô thị nói riêng, các công trình xây dựng luôn là tâm điểm với các tòa nhà, căn hộ và các trung tâm thương mại. Một khu đô thị xanh chắc chắn sẽ phải có các công trình xây dựng xanh. Với các xu hướng hiện nay, người dân thường xem xét các yếu tố sau khi quyết định đầu tư một công trình xanh:
- Sử dụng năng lượng tái tạo: các công trình, tòa nhà có Lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời, năng lượng gió giúp tiết kiệm chi phí điện, giảm thiểu khí thải CO2, góp phần bảo vệ môi trường. Việc áp dụng năng lượng tái tạo không những đạt mục tiêu tự cung cấp năng lượng cho nhu cầu sinh hoạt, thậm chí bán lại vào lưới điện và tạo thêm thu nhập cho người sử dụng.
- Vật liệu xanh: công trình sử dụng các vật liệu thân thiện với môi trường, tái chế và tái sử dụng giúp giảm thiểu rác thải xây dựng, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên. Điều này không chỉ đảm bảo yếu tố sức khỏe cho người dân mà còn tạo ra ý nghĩa cho bản thân và gia đình khi sống trong những công trình sử dụng vật liệu xanh.
- Thiết kế thông minh: yếu tố thiết kế ưu tiên thông gió tự nhiên, tận dụng ánh sáng mặt trời giúp giảm thiểu nhu cầu sử dụng năng lượng, tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng.
- Tiết kiệm nước: sử dụng các thiết bị tiết kiệm nước, hệ thống tưới tự động, thu gom nước mưa để tái sử dụng giúp bảo vệ nguồn nước quý giá.
Kết quả thống kê từ Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam cho thấy số lượng công trình xanh tại Việt Nam tăng từ 20 công trình năm 2013 lên hơn 2.000 công trình năm 2023. Nhưng nhìn chung, số lượng công trình xanh của Việt Nam còn khiêm tốn so với các nước trong khu vực như Singapore. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức không nhỏ cho các nhà làm chính sách, các chủ đầu tư để đáp ứng được nhu cầu của người mua và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
2.3. Hạ tầng và tiện ích xanh
Vượt ra ngoài quy mô của các công trình riêng lẻ, một khu đô thị xanh cần phải đảm bảo các yếu tố kết nối tổng thể về hạ tầng và tiện ích. Trong đó, yếu tố xanh được đảm bảo các các nhu cầu như giao thông nội khu, hệ thống giáo dục, y tế, thương mại và các khu vui chơi trong khu đô thị.
Trong đó, nhu cầu đầu tiên là giao thông thuận tiện và có thể ưu tiên phương tiện giao thông xanh. Điều này đòi hỏi việc khu đô thị được quy hoạch hệ thống giao thông một cách bài bản, đồng bộ và hiện đại, kết nối tốt với các khu vực khác trong nội khu cũng như trong toàn thành phố. Một khu đô thị xanh thường sẽ có các tuyến đường rộng rãi, thông thoáng, đảm bảo an toàn giao thông. Trong đó, ưu tiên phát triển các phương tiện giao thông xanh như xe đạp, xe điện, phương tiện công cộng như xe buýt. Đi kèm với nó là yêu cầu về hệ thống làn đường riêng biệt cho xe đạp và xe điện cũng như sự có mặt của các trạm sạc xe điện công cộng.
Nhìn từ góc độ tiện ích, các yếu tố như trường học xanh, bệnh viện xanh hay khu vui chơi xanh đều là các thành tố để tạo nên khu đô thị xanh. Trong đó, các trường học trong khu đô thị cũng được kế thừa và sử dụng năng lượng tái tạo, thiết kế thông minh để tiết kiệm năng lượng và nước, có nhiều cây xanh và không gian ngoài trời cho học sinh. Các khu vực y tế cũng được sử dụng vật liệu xanh, tối ưu thiết kế để giảm thiểu tác động đến môi trường, áp dụng các phương pháp điều trị y tế thân thiện với môi trường. Các khu vực cây xanh, hồ nước, khu vui chơi cho trẻ em được hòa quyện cùng nhau và tạo ra không gian xanh liền mạch từ các công trình nhà ở tới không gian công cộng.
3. Khu đô thị xanh nhìn từ những ví dụ thực tiễn
Nhằm đáp ứng các nhu cầu về môi trường sống xanh ngày càng gia tăng, khu đô thị xanh đã và đang được hình thành trên toàn cầu. Mỗi khu đô thị đều có những đặc điểm nổi bật và giải pháp sáng tạo riêng, mang đến cho cư dân môi trường sống chất lượng, tiện nghi và bền vững. Trong đó, có thể kể tới một số ví dụ như Khu đô thị thông minh Punggol Digital District (PDD) tại Singapore, thành phố trong tương lai Masdar City tại Abu Dhabi, UAE hay Khu đô thị Ecopark tại Việt Nam.
3.1. Khu đô thị thông minh Punggol Digital District (PDD), Singapore
Khu đô thị thông minh Punggol Digital District (PDD) tại Singapore, dự án bất động sản đang được triển khai bởi JTC Corporation, là minh chứng cho thấy quy hoạch tổng thể và công nghệ tích hợp sẽ góp phần tạo ra môi trường sống bền vững và đáng sống cho cư dân. Punggol Digital District được trang bị lưới năng lượng thông minh giúp làm giảm mức sử dụng năng lượng, phân phối năng lượng tái tạo một cách liền mạch trên toàn khu đô thị, đồng thời phát hiện và đưa ra cảnh báo về mức tiêu thụ năng lượng bất thường.
Các tòa nhà tại khu đô thị Punggol tiết kiệm năng lượng hơn khoảng 30% so với các tòa nhà thương mại thông thường nhờ ứng dụng nền tảng số mở (Open digital platform), tích hợp việc quản lý các tòa nhà khác nhau trong một hệ thống duy nhất. Nền tảng số mở sẽ thu thập dữ liệu trên toàn bộ khu đô thị thông qua mạng cảm biến, bao gồm dữ liệu tòa nhà (thang máy, ánh sáng và công suất sử dụng) và dữ liệu môi trường (nhiệt độ và lượng mưa). Những bộ dữ liệu này sẽ giúp tối ưu hóa năng lượng tiêu thụ theo thời gian thực và phát hiện sự cố xảy ra. Khu đô thị Punggol được trang bị hệ thống thu gom rác thải bằng khí nén, với mạng lưới đường ống chân không ngầm, điều này sẽ loại bỏ nhu cầu sử dụng xe tải thu gom rác thải và khử mùi hôi từ máng đổ rác.
3.2. Khu đô thị xanh Ecopark
Khu đô thị Ecopark Hưng Yên, nằm cách trung tâm thành phố Hà Nội 15km, hiện đang là một trong những khu đô thị xanh lớn nhất miền Bắc. Khu đô thị có tổng diện tích hơn 500ha, trong đó diện tích cây xanh và mặt nước chiếm 21%, chưa kể đến diện tích mặt nước tự nhiên. Hệ thống cây xanh tại Ecopark được thiết kế theo cấu trúc 3 tầng – 3 lớp, giúp điều hoà nhiệt độ, đảm bảo khu đô thị có nhiệt độ thấp hơn bên ngoài khoảng 2-3 độ C vào những ngày nắng nóng.
Bao quanh khu nhà ở là các hồ nước rộng lớn, công viên, sân golf, giúp cư dân có không gian sống trong lành, thoáng đãng. Với số lượng cây xanh hiện nay thì trung bình, cứ một cư dân ở Ecopark sẽ sở hữu riêng cho mình tới 120 cây xanh.Theo số liệu của máy đo lường chất lượng không khí Pam Air ghi nhận, hàm lượng bụi mịn PM2.5 trong không khí tại khu đô thị Ecopark chỉ dao động khoảng 7-13 μg/m3 không khí, con số này thấp hơn mức tiêu chuẩn cho phép của EU (25 μg/m3 không khí). Kết quả quan trắc của Viện Khoa học và Công nghệ Môi trường (thuộc Đại học Bách khoa Hà Nội) cũng cho thấy, các chỉ số độc hại trong không khí tại Ecopark thấp hơn nhiều lần so với quy chuẩn Việt Nam.
4. Hướng đến chuẩn hóa và hình thành tiêu chuẩn chung về khu đô thị xanh
Hướng tới việc thúc đẩy và hình thành các khu đô thị xanh ở quy mô lớn, các tổ chức trên thế giới cũng như tại Việt Nam đã nghiên cứu và ban hành các tiêu chuẩn về khu đô thị xanh, công trình xây dựng xanh. Việc xác định và áp dụng một bộ tiêu chuẩn khu đô thị xanh chung trở thành yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng các dự án phát triển đô thị có thể đáp ứng được các yêu cầu về môi trường sống xanh, công trình xanh, và hạ tầng tiện ích một cách toàn diện và đồng bộ. Đây được coi là các tham chiếu quan trọng nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản, doanh nghiệp xây dựng và đơn vị quản lý vận hành có thể nghiên cứu và định hướng cho sản phẩm bất động sản của mình.
Trong rất nhiều các tiêu chuẩn quốc tế và Việt Nam cho khu đô thị xanh, một số tiêu chuẩn mang tính phổ biến có thể kể tới như LEED ND, CASBEE-UD hay một số mô hình đề xuất của các nhóm nghiên cứu tại Việt Nam. Trong đó, LEED-ND là hệ thống đánh giá KĐTX phổ biến trên toàn cầu và CASBEE-UD là hệ thống đánh giá KĐTX điển hình ở khu vực châu Á.
4.1. Mô hình LEED ND (Leadership in Energy and Environmental Design for Neighborhood Development)
LEED ND là một trong những tiêu chuẩn quốc tế hàng đầu về thiết kế và phát triển khu đô thị xanh, được phát triển bởi Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC). LEED ND nhấn mạnh vào việc tạo ra các khu đô thị có hiệu quả sử dụng năng lượng cao, sử dụng nước hợp lý và giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường. LEED ND đánh giá các dự án dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau bao gồm việc lựa chọn vị trí, thiết kế đô thị, hiệu quả sử dụng nước, chất lượng môi trường trong nhà, vật liệu xây dựng và chất lượng cuộc sống cộng đồng. Điểm mạnh của mô hình này là khả năng áp dụng linh hoạt cho các dự án ở quy mô và loại hình đa dạng, từ các khu dân cư nhỏ đến các dự án phát triển đô thị lớn.
4.2. Hệ thống đánh giá CASBEE-UD (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency Urban Development) của Nhật Bản
CASBEE-UD là hệ thống đánh giá được phát triển bởi Nhật Bản, nhằm mục tiêu tối ưu hóa hiệu quả sử dụng tài nguyên và năng lượng trong các dự án phát triển đô thị. Hệ thống này đánh giá các khu đô thị dựa trên bốn tiêu chí chính: hiệu suất sử dụng tài nguyên, chất lượng môi trường bên trong và bên ngoài, hiệu suất năng lượng, và chất lượng cảnh quan. CASBEE-UD nhấn mạnh vào việc cân bằng giữa việc tạo ra một môi trường sống chất lượng cao và việc bảo vệ môi trường tự nhiên, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu đô thị.
4.3. Tiêu chí đánh giá khu đô thị xanh tại Việt Nam
Tại Việt Nam, các tiêu chuẩn về công trình xanh hay khu đô thị xanh đang từng bước được hình thành. Trong đó, QCVN 16:2019/BXD là Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về công trình xanh nhằm định hướng và kiểm soát chất lượng của các công trình xanh trong quá trình thiết kế, xây dựng và vận hành. Quy chuẩn này bao gồm các tiêu chí đánh giá về hiệu quả năng lượng, sử dụng nước, chất lượng môi trường trong nhà, vật liệu xây dựng và quản lý chất thải. Đây được coi là khởi điểm cho việc hình thành và đánh giá các công trình xanh tại Việt Nam.
Một tiêu chuẩn khác là LOTUS được phát triển bởi Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) dựa trên các tiêu chí quốc tế và điều kiện thực tế tại Việt Nam. LOTUS hướng đến thúc đẩy thiết kế, xây dựng và vận hành công trình theo hướng bền vững, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường và nâng cao chất lượng cuộc sống. Được thiết kế dựa trên tiêu chuẩn LEED, hệ thống LOTUS có 6 nhóm tiêu chí chính: địa điểm – sinh thái; năng lượng; nước; vật liệu – tài nguyên; sức khỏe – tiện nghi và quản lý.
Tuy nhiên, điểm hạn chế của các quy chuẩn và tiêu chuẩn trên là tập trung nhiều vào công trình xanh chứ chưa mở rộng ra quy mô của cả khu đô thị. Nhằm giải quyết các vấn đề này, một nhóm các nhà nghiên cứu thuộc Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây dựng đã đề xuất một mô hình mới nhằm đánh giá đánh giá khu đô thị xanh tại Việt Nam. Bộ tiêu chí này bao gồm các yếu tố như quản lý năng lượng, sử dụng nước hiệu quả, chất lượng môi trường trong nhà, quản lý chất thải và tái sử dụng, cũng như tạo ra không gian xanh và cải thiện chất lượng cuộc sống cho cộng đồng. Mục tiêu của bộ tiêu chí này là không chỉ giảm thiểu tác động môi trường mà còn tạo ra một môi trường sống lành mạnh, thoải mái cho người dân.
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và đô thị hóa mạnh mẽ, việc phát triển các khu đô thị xanh trở thành một xu hướng không thể tránh khỏi để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về một môi trường sống bền vững và chất lượng. Bên cạnh những lợi ích trực tiếp về môi trường, khu đô thị xanh còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế
Tuy nhiên, để việc hình thành và phát triển các khu đô thị xanh trở nên hiệu quả, việc cần làm là xây dựng các cơ chế, chính sách và khung tiêu chuẩn nhằm dẫn hướng cho các tổ chức, doanh nghiệp và người dân. Các tiêu chuẩn này đóng vai trò quan trọng trong việc hướng dẫn các nhà phát triển, chủ đầu tư, và chính quyền địa phương trong việc thiết kế và xây dựng các khu đô thị theo hướng bền vững, thân thiện với môi trường, đồng thời cải thiện chất lượng cuộc sống cho cộng đồng. Qua đó sẽ hình thành các khu đô thị xanh trong tương lai với quy hoạch bài bản, đồng bộ, áp dụng công nghệ tiên tiến, bền vững và thân thiện với môi trường.
References
(1) Deloitte – The value of green buildings. (n.d.)
(2) IEA – Buildings – Energy System (n.d.)
(3) Building the future: The rise of Green Real Estate (n.d.)
(4) United Nations Industrial Development Organization.- Sustainable Cities Hubs of Innovation, Low Carbon Industrialization and Climate Action. (n.d.)
(5) Savills – Green Properties Yet to Reach Full Potential in Viet Nam – 2022
(6) TS.KTS Nguyễn Tất Thắng, PGS.TS Phạm Thúy Loan, ThS.KS Lê Ngọc Quyên – Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) – Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá khu đô thị xanh tại Việt Nam: Hướng đi cần thiết của ngành Xây dựng
